SEKARANG BELI RUMAH BARU, TIDAK BAYAR PPN LHO!

Oleh: (Puji Setiyorini), pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Dukungan pemerintah terhadap sektor industri perumahan guna meningkatkan daya beli masyarakat, dengan tujuan untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi nasional di tengah dinamika perekonomian global, melatarbelakangi kembali ditetapkannya ketentuan yang mengatur pemberian insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah. Beleid anyar tersebut yaitu Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023 (selanjutnya disebut PMK 120/2023). Sebelumnya pemberian fasilitas serupa pernah diberikan oleh pemerintah pada tahun 2021 yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 21/PMK.010/2021 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Unit Hunian Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2021, dan telah dicabut dan digantikan dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.010/2021.

Insentif ini bertujuan untuk memberikan stimulus konsumsi demi menjaga ritme ekonomi, dengan memberikan fasilitas Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak baru dan unit hunian rumah susun baru.

Insentif pajak berupa fasilitas PPN DTP diberikan dengan pokok pengaturan sebagai berikut:

1.  PPN DTP atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun termasuk ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor); 
2. Penyerahan terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli, atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas dihadapan notaris serta dilakukan penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) sejak 1 November 2023 s.d. 31 Desember 2024.
3. Kriteria rumah tapak dan/atau rumah susun yang dapat diberikan fasilitas :

• Memiliki kode identitas rumah
• Memiliki harga jual maksimal Rp5 miliar
• Diserahkan secara fisik paling lambat tanggal 31 Desember 2024
• Merupakan rumah baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni
• Diberikan maksimal satu unit rumah tapak/unit hunian rumah susun untuk satu orang dan tidak boleh kembali dalam jangka waktu satu tahun.

4. a. Besaran PPN DTP diberikan hanya untuk DPP sampai dengan Rp 2 miliar,  sebesar 100 % untuk penyerahan (BAST) yang dilakukan mulai 1 November 2023  sampai dengan 30 Juni 2024.

         b. Besaran PPN DTP diberikan hanya untuk DPP sampai dengan Rp 2 miliar, sebesar 50 % untuk penyerahan (BAST) yang dilakukan mulai 1 Juli 2024                   sampai dengan 31 Desember 2024.

5. Kewajiban Penjual (Pengusaha Kena Pajak) adalah membuat Faktur Pajak dengan ketentuan sebagai berikut:

• Harga Jual sampai dengan Rp2 miliar dengan BAST 1 November 2023 sampai dengan 30 Juni 2024 diberikan PPN DTP 100%, maka Pengusaha Kena Pajak (PKP) harus membuat Faktur Pajak dengan ketentuan : membuat 2 (dua) Faktur Pajak 07, dengan DPP masing-masing 50% dari harga jual ditanggung Pemerintah. 
• Harga Jual lebih dari Rp2 miliar s.d Rp5 miliar dengan BAST 1 November 2023 sampai dengan 30 Juni 2024 diberikan PPN DTP 100%, maka Pengusaha Kena Pajak (PKP) harus membuat Faktur Pajak dengan ketentuan: membuat 2 (dua) Faktur Pajak 07, dengan DPP masing-masing 50% dari harga jual s.d Rp2 miliar ditanggung Pemerintah; dan
• Faktur Pajak 01, untuk bagian harga jual lebih dari Rp2 miliar yang tidak ditanggung Pemerintah.
• Harga Jual sampai dengan Rp2 miliar dengan BAST 1 Juli 2024 sampai dengan 31 Desember 2024 diberikan PPN DTP 50%, maka Pengusaha Kena Pajak (PKP) harus membuat Faktur Pajak dengan ketentuan: membuat Faktur Pajak 07, dengan DPP  50% dari harga jual ditanggung pemerintah; dan Faktur Pajak 01 dengan DPP 50% dari harga jual ditanggung Pemerintah. 
• Harga Jual lebih dari Rp2 miliar s.d. Rp5 miliar dengan BAST 1 Juli 2024 sampai dengan 31 Desember 2024 :

1. Untuk bagian harga jual s.d. Rp2 miliar dan diberikan PPN DTP 50%, maka Pengusaha Kena Pajak (PKP) harus membuat Faktur Pajak 07, dengan DPP 50% dari harga jual ditanggung Pemerintah dan Faktur Pajak 01 dengan DPP 50% dari harga jual ditanggung Pemerintah.
2. Untuk bagian harga jual lebih dari Rp2 miliar, membuat Faktur Pajak 01 dengan DPP bagian harga lebih dari Rp2 miliar tidak ditanggung Pemerintah.  

Kondisi pasar properti di tahun 2023, terutama di pasar utama masih sangat bergantung pada stimulus pemerintah untuk meningkatkan permintaan dan mendukung perusahaan properti dalam menyediakan produk yang sesuai kebutuhan konsumen. Selain itu, ia juga untuk memberlakukan kebijakan relaksasi rasio loan to value (LTV) untuk kredit properti dari perbankan menjadi maksimal 100 persen (tanpa DP). Lahirnya PMK 120/2023 bertujuan untuk lebih mendorong pertumbuhan ekonomi nasional demi mewujudkan dukungan bagi sektor industri perumahan. Tentu kita berharap daya beli masyarakat menjadi meningkat dapat tercapai. Ditambah adanya potensi 700.000 hingga 800.000 keluarga baru, terutama dari generasi milenal yang muncul setiap tahunnya.

Semoga adanya kebijakan pemerintah yang mendukung pemulihan sektor industri perumahan ini bisa menjadikan sektor ini sebagai lokomotif perekonomian. Sektor properti itu sendiri  merupakan bisnis padat modal yang melibatkan banyak multiplier effect. Properti juga dianggap sebagai salah satu aset yang bisa berfungsi untuk melindungi bahkan menambah nilai aset kekayaan karena value-nya yang akan terus meningkat.   

*) Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.

Konten yang terdapat pada halaman ini dapat disalin dan digunakan kembali untuk keperluan nonkomersial. Namun, kami berharap pengguna untuk mencantumkan sumber dari konten yang digunakan dengan cara menautkan kembali ke halaman asli. Semoga membantu.