Kepemilikan Rumah dan Aspek Perpajakannya

Oleh: Adya Pinasthika Nareswari, pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Nilai tukar mata uang yang terus melemah menjadi salah satu penyebab terjadinya inflasi. Dalam keadaan ini, masyarakat memiliki kecenderungan untuk mengamankan nilai uang agar tidak mengalami penurunan dengan cara melakukan investasi. Banyak macam investasi yang kita ketahui saat ini, salah satu yang cukup diminati yaitu investasi dalam bentuk properti (rumah).

Selain itu, rumah juga menjadi salah satu kebutuhan primer manusia sebagai tempat tinggal. Saat memilih rumah terdapat banyak pertimbangan yang harus dipikirkan dengan matang, seperti lokasi yang strategis, lingkungan yang nyaman, fasilitas umum yang lengkap, membeli tanah untuk dibangun sesuai rumah impian atau membeli dalam bentuk rumah, serta harga yang sesuai dengan anggaran keuangan masing-masing orang.

Setelah terdapat kesepakatan antara pihak penjual rumah atau pengembang dengan pembeli, terdapat transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Proses pengalihan hak ini sangat krusial untuk mendapatkan kepastian hukum bagi pembeli.

Sejalan dengan hal tersebut, muncul juga kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi sebagai wajib pajak baik pajak pusat maupun pajak daerah.

Pajak Daerah dan Pusat

Sebelum memiliki rumah, perlu diketahui bahwa sebagai pembeli, selain membayar nilai transaksi jual beli, terdapat pajak yang dikenakan atas pembelian rumah tersebut, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi. BPHTB dipungut oleh pemerintah daerah dan dibebankan kepada pembeli atau penerima hak.

Saat transaksi jual beli dan prosedur administrasi telah selesai diproses, kepemilikan tanah akan berpindah, maka berjalan juga kewajiban perpajakan sebagai pemilik rumah. Pemilik rumah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan setiap tahunnya. PBB merupakan biaya yang harus disetorkan kepada pemerintah daerah setiap tahunnya. Besaran PBB dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak yang diatur oleh Menteri Keuangan.

Sebagian masyarakat yang menggunakan properti sebagai investasi, pada saat melepaskan hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan, terdapat Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan. Sederhananya, saat wajib pajak menerima penghasilan yang merupakan objek pajak, maka terdapat PPh yang perlu disetorkan ke kas negara. Ini termasuk dalam pengelolaan pajak pusat.

PPh tersebut diatur dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016 Pasal 1 angka 1 yang menyebutkan bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang PPh yang bersifat final.

Selanjutnya, PPh yang dikenakan oleh pihak yang melepas hak kepemilikan tanah dan/atau bangunan dikenakan tarif sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Setelah wajib pajak melakukan penyetoran PPh, atas setoran tersebut perlu dilakukan penelitian formal terlebih dahulu oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama lokasi objek tanah dan/atau bangunan berada.

Selain itu, terdapat beberapa transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dikecualikan dari pembayaran PPh antara lain:

1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
2. orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
3. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
4. pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris;
5. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
6. orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
7. orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.

Berkaitan dengan transaksi yang dikecualikan dari pembayaran PPh di atas, wajib pajak dapat mengajukan permohonan Surat Keterangan Bebas (SKB) ke KPP. Apabila permohonan tersebut diterima, wajib pajak tidak perlu menyetorkan pajak ke kas negara untuk dapat mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dimiliki.

Sedangkan jangka waktu proses permohonan penelitian formal serta permohonan SKB PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yakni tiga hari kerja sejak permohonan diterima lengkap oleh KPP.

Dari uraian di atas, dapat kita ketahui bahwa dalam kepemilikan rumah terdapat berbagai aspek perpajakan yang harus dipenuhi oleh wajib pajak. Sehingga, sebelum melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan perlu memperhatikan kewajiban perpajakannya. Jika wajib pajak memerlukan informasi terkait pengenaan pajak atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dapat menghubungi Kring Pajak di nomor 1500200 atau KPP terdekat.

*)Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.

Konten yang terdapat pada halaman ini dapat disalin dan digunakan kembali untuk keperluan nonkomersial. Namun, kami berharap pengguna untuk mencantumkan sumber dari konten yang digunakan dengan cara menautkan kembali ke halaman asli. Semoga membantu.