Jadi Miliader Dadakan dari Jual Tanah, Kenali Kewajibannya

Oleh: Rini Tri Utami, pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Dunia jagat maya sempat dikejutkan oleh video yang beredar luas di tengah masyarakat. Video tersebut menampilkan iring-iringan rombongan truk pengangkut mobil baru yang berderet panjang. Usut punya usut mobil-mobil tersebut ternyata diborong oleh miliarder baru dari desa Sumurgeneng, Tuban. Sejumlah 225 kepala keluarga di kampung tersebut telah mendapatkan kompensasi dari PT Pertamina (Persero), melalui ganti rugi pelepasan hak atas tanah mereka dalam proyek pembangunan kilang minyak Grass Root Refinery Tuban (GRR Tuban). Uang penggantian tersebut nilainya tidak main-main, rata-rata warga desa Sumurgeneng menerima sebesar empat sampai dengan delapan miliar rupiah setiap kepala keluarga pemilik tanah. Bahkan beberapa warga ada mendapatkan sebesar 15 hingga 26 miliar mengikuti besaran luas tanah yang dimiliki .

Dari Sisi Pajak Penghasilan

Tentunya penghasilan yang telah diperoleh dari pelepasan hak atas tanah tersebut menimbulkan kewajiban berupa pajak penghasilan yang telah menjadi hal penting untuk dipahami tidak hanya bagi warga desa Sumurgeneng yang sedang berbahagia, namun juga menjadi isu yang melekat dalam kehidupan sehari-hari kita ketika bertransaksi jual beli tanah dan/atau bangunan. Dalam pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual  sesuai dengan Peraturan Pemerintah nomor 48 tahun 1994 yang telah diubah dengan Peraturan Pemerintah  nomor 34 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya pada Pasal 1 ayat (1) yang  berbunyi:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.”

Berapa Tarif dan Bagaimana Menghitungnya?

Jika pada aturan sebelumnya tarif PPh Final yang harus dibayar adalah sebesar 5% dari nilai mana yang lebih tinggi antara harga transaksi atau NJOP, namun melalui Peraturan Pemerintah nomor 34 Tahun 2016 sejak September 2016 besaran tarif PPh Final atas pengalihan hak tanah da/atau bangunan turun menjadi 2,5% seperti yang dikutip pada Pasal 2 ayat (1):

“Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.”

Jadi misalkan kita menjual tanah sebesar Rp1.000.000.000,00 pada tahun 2020, maka PPh Final terutang adalah Rp25.000.000,00 yaitu 2,5% dari Rp1.000.000.000,00

Setor, Validasi, dan Lapor

Setelah menghitung berapa PPh terutang, hal yang penting dilakukan tentu saja adalah menyetorkan PPh Final yang terutang tadi. Dalam hal ini, wajib pajak dapat membuat Kode Billing sendiri dengan mudah jika telah memiliki NPWP dan menggunakan akun untuk login di laman pajak.go.id yaitu pada menu “bayar” dan sub menu “e-Billing”. Namun bagi wajib pajak yang belum memiliki NPWP tetap dapat membuat Kode Billing dengan NPWP 00.000.000.000.0-(kode KPP sesuai alamat domisili pada KTP Wajib Pajak).000. Pembuatan Kode Billing tanpa NPWP sendiri dapat dilakukan melalui pejabat notaris ataupun layanan pembuatan Kode Billing di KPP. Adapun kode Jenis pajaknya adalah 411128 (PPh Final) dan kode Jenis  setorannya 402 (pengalihan Hak Tanah dan/atau Bangunan) serta jangan lupa untuk mencantumkan nomor objek pajak (NOP) atas tanah/bangunan pada saat pembuatan Kode Billing dengan benar.

Kemudian setelah membayar PPh Final dengan Kode Biling tersebut, wajib pajak selanjutnya diwajibkan melakukan validasi pembayaran PPh Final sesuai dengan Peraturan Dirjen Pajak No PER-18/PJ/2017. Nah menariknya, jika dulu proses validasi dilakukan dengan cara penelitian formal melalui permohonan yang hanya dapat dilakukan pada KPP terdaftar sesuai  PER - 26/PJ/2018 dan membutuhkan waktu penyelesaian setidaknya 3 hari kerja sejak permohonan diterima lengkap. Namun kini, melalui dasar aturan PER-21/PJ/2019 validasi PPh Final dapat dilakukan mandiri secara online dengan mudah dan dalam waktu yang sangat singkat. Layanan validasi online ini dapat kita akses melalui login laman pajak.go.id pada menu “Layanan” dan sub menu  “e-PHTB”.

Lalu hasil validasi dicetak sendiri oleh wajib pajak, kemudian selesailah kewajiban wajib pajak sebagai penerima penghasilan atas PPh Final penjualan tanah dan/atau bangunan. Nantinya wajib pajak dapat melaporkan PPh Final tersebut pada SPT Tahunan PPh Orang Pribadi pada lampiran III bagian A, yaitu penghasilan yang dikenakan pajak final dan/atau bersifat final serta jangan lupa untuk mengisi daftar harta dengan lengkap dan benar pada kolom harta.

Nah, sebenarnya mudah dan cepat bukan prosesnya? Hal ini merupakan wujud komitmen DJP untuk selalu memberikan pelayanan dan kemudahan terbaik kepada wajib pajak melalui perbaikan layanan pada teknologi perpajakan. Maka, jangan panik kalau tiba-tiba mejadi orang kaya baru karena penjualan tanah dan/atau bangunan. Pahami kewajibannya dan setorkan PPh-nya. Apalagi jika sisa hasil penjualan tanah tersebut digunakan sebagai modal usaha, maka kewajiban PPh atas hasil usaha tersebut dapat kita lanjutkan setiap bulan sesuai omset yang diterima sesuai Peraturan Pemerintah nomor 23 tahun 2018. Sebab membayar pajak merupakan wujud kecintaan dan solidaritas kita terhadap bangsa ini. Karena jika pajak kuat, Indonesia maju!.

*) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi di mana penulis bekerja