Trisula Stimulus PPN Berikut Perlebar Peluang Miliki Hunian

Oleh: (Ika Hapsari), pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Sejumlah insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dikucurkan pemerintah guna menggairahkan pertumbuhan usaha sektor properti. Selain mendorong daya beli masyarakat, kebijakan ini memfasilitasi masyarakat untuk memperoleh hunian dengan harga terjangkau, tanpa terbebani pungutan PPN. Beleid ini laksana oase di tengah guncangan ketidakpastian global dan ketidakstabilan ekonomi.

Usai merilis Peraturan Menteri Keuangan (PMK) soal pembebasan PPN atas rumah subsidi bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), terbaru, pemerintah meneken ketentuan terkait PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk rumah tapak dan rumah susun.

Stimulus serupa telah terlebih dahulu diimplementasikan di negara-negara lain di dunia. Laporan Organisasi untuk Kerja Sama dan Pembangunan Ekonomi (OECD) tahun 2020 menyebutkan bahwa kebijakan relaksasi pajak diaplikasikan di sejumlah negara anggota OECD demi mendukung kepemilikan hunian.  Sejumlah negara melaporkan telah memiliki skema potongan atau rabat pajak untuk kepemilikan rumah pertama kali. 

Kanada meluncurkan program Home Accessibility Tax Credit (HATC), sebuah subsidi pemerintah dalam bentuk kredit pajak untuk akses kepemilikan rumah pertama kali bagi individu yang memenuhi syarat. Selain itu, terdapat pula pembebasan Goods and Service Tax (GST) dan Harmonized Sales Tax (HST). Hasilnya, kebijakan ini dapat menghemat pajak hingga $3.000 bagi penerima manfaatnya. 

Selandia Baru memberikan subsidi keringanan pajak satu kali untuk kalangan berpenghasilan rendah. Slovenia memberikan diskon Value Added Tax (VAT) atas pembelian rumah baru. Sementara Rusia memberikan insentif berupa diskon pajak hingga maksimal RUR260.000 khusus bagi warga negaranya yang membeli atau membangun rumah pertama.

PPN Dibebaskan untuk Rumah Subsidi

Pada 12 Juni 2023 lalu, pemerintah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa, dan Pelajar, serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PMK 60/2023). Ketentuan ini mengatur batasan harga jual rumah umum bersubsidi yang dibebaskan dari pengenaan PPN. Sebagai gambaran, mulai tahun 2024 PPN dibebaskan untuk harga jual rumah kurang dari Rp166 juta untuk wilayah Jawa, kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek). Sementara untuk enam provinsi di wilayah Papua diberikan fasilitas bebas PPN dengan batasan harga jual tertinggi mencapai Rp240 juta.

Subjek penerima manfaat stimulus PPN ini adalah kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang batasan penghasilannya diatur secara khusus dalam undang-undang mengenai perumahan dan kawasan permukiman. Wajib pajak MBR ini diwajibkan telah melaporkan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) Orang Pribadi pada dua tahun pajak terakhir dan tidak memiliki tunggakan atau utang pajak untuk dapat memanfatkan fasilitas ini. Bagi penerima manfaat yang telah menikah, insentif ini hanya dapat diberikan untuk satu unit dalam satu keluarga.

Ditilik dari sisi objeknya, syarat yang harus terpenuhi untuk diberikan pembebasan dari pengenaan PPN adalah luas bangunan minimal 21 meter persegi s.d. 36 meter persegi dan luas tanah minimal 60 meter persegi s.d. 200 meter persegi. Berikutnya, rumah subsidi merupakan rumah pertama wajib pajak MBR yang digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu empat tahun sejak dimiliki. 

Penyederhanaan PPN AYDA

Dalam hal terjadi risiko gagal bayar oleh nasabah penerima kredit, lembaga keuangan yang memberikan pinjaman dapat mengambil alih agunan dan menjualnya kepada pembeli agunan. Pembeli agunan dalam konteks ini adalah orang pribadi atau badan (selain kreditur), yang membeli agunan melalui lelang atau di luar lelang. Penyerahan AYDA dari kreditur kepada pembeli agunan merupakan penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) yang dikenai PPN.

Pasca-terbitnya aturan pelaksanaan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), berupa Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 44 Tahun 2022 tentang Penerapan Terhadap PPN dan PPnBM, pengaturan PPN atas Agunan yang Diambil Alih (AYDA) dipertegas. 

Melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 41 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Agunan yang Diambil Alih oleh Kreditur Kepada Pembeli Agunan, yang berlaku sejak 1 Mei 2023, PPN atas penyerahan AYDA kepada pembeli agunan dipungut menggunakan besaran tertentu yaitu 10% dari tarif PPN yang berlaku saat ini 11%. Dengan demikian, tarif efektif PPN AYDA menjadi 1,1% dikali dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP) berupa harga jual agunan. Tarif efektif yang lebih rendah ini tentu menguntungkan bagi calon pembeli agunan.

Pasal 5 PMK-41/2023 menegaskan bahwa atas pengambilalihan agunan oleh kreditur dari debitur tidak diterbitkan faktur pajak. Administrasi yang lebih ringkas ini tentu lebih memudahkan pihak-pihak terkait, terlebih bagi pembeli agunan selaku penerima manfaat akhir.

PPN Ditanggung Pemerintah

Setelah diskursus cukup lama berhembus, ketentuan diskon PPN perumahan resmi diketok. Bulan November 2023, pemerintah menetapkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023. Ketentuan ini mulai berlaku sejak tanggal diundangkan yakni 21 November 2023. 

PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) ini diberikan atas pembelian rumah tapak atau rumah susun baru siap huni dengan batasan harga jual sampai dengan Rp5 miliar. Pihak yang dapat memanfaatkan insentif ini adalah Warga Negara Indonesia (WNI) yang telah memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Warga Negara Asing (WNA) yang telah memiliki NPWP dan memenuhi ketentuan tentang kepemilikan hunian bagi WNA. Seorang pribadi dapat memanfaatkan insentif untuk perolehan satu rumah tapak dan satu rumah susun.

Berbeda dengan PPN dibebaskan atas rumah subsidi yang peruntukannya hanya untuk rumah tinggal, rumah tapak yang diberikan insentif PPN DTP ini juga termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor. Rumah tapak atau rumah susun baru juga harus telah mendapatkan kode identitas rumah dan pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun alias belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

Besaran PPN DTP didasarkan pada tanggal Berita Acara Serah Terima rumah hunian. Mulai tanggal 1 November 2023 s.d. 30 Juni 2024 diberikan diskon PPN sebesar 100 persen atas bagian dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sampai dengan Rp2 miliar dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar. Adapun penyerahan antara 1 Juli 2024 s.d. 31 Desember 2024 mendapat subsidi potongan PPN sebesar 50 persen.

Tarif umum PPN ditetapkan sebesar 11 persen berdasarkan UU HPP sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (UU Ciptaker). Tarif ini jelas merupakan jumlah yang sangat signifikan bagi penerima manfaatnya jika nilainya dikonversi menjadi “gratis” secara penuh.

Melalui intervensi fiskal pemerintah ini, dari sisi supply kebijakan ini bertujuan untuk mengeliminasi persediaan atau stok rumah siap huni. Dengan demikian, pertumbuhan ekonomi sektor properti dan konstruksi pun akan terkerek.

Dari sisi demand, pemanfaatkan stimulus PPN di bidang perumahan ini, tentu memberikan keuntungan bahkan multiplier effect secara ekonomi bagi penerimanya. Imbasnya, impian untuk memiliki rumah tinggal sendiri bagi generasi muda bukan lagi sekadar harapan. 

Pernyataan Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati dalam acara Securitization Summit pada 2022 lalu menyebutkan bahwa, kecenderungan generasi muda untuk membeli rumah semakin sulit. Hal ini lantaran harga properti yang terus melambung dan tidak sebanding dengan kemampuan bayar pembeli di usia produktif yang didominasi generasi milenial dan generasi Z.

Melalui 3 kebijakan pajak ini, tentu kesempatan generasi Y dan Z untuk memiliki hunian pertamanya akan semakin terbuka lebar.

*) Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.

Konten yang terdapat pada halaman ini dapat disalin dan digunakan kembali untuk keperluan nonkomersial. Namun, kami berharap pengguna untuk mencantumkan sumber dari konten yang digunakan dengan cara menautkan kembali ke halaman asli. Semoga membantu.