Sophia Latjuba Lebih Suka Ngontrak Rumah, Ini Aspek Perpajakannya

Oleh: Zakiah, pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Siapa sangka, seorang Sophia Latjuba yang merupakan artis senior dan juga Ibu dari penyanyi Eva Celia, tidak memiliki rumah sendiri di Jakarta hingga saat ini. Pemikirannya yang berbeda dari orang kebanyakan memang cukup menarik perhatian. Dalam Youtube Channel Taulany TV milik artis Andre Taulany, Senin (26/9/2022), Biduan ini mengatakan bahwa kediamannya yang ditempati saat ini ia kontrak selama tiga tahun belakangan.

"Sophi, ini lu beli emang buat lu tinggalin?” tanya Andre Taulany.

"Nyewa ... nyewa dong,” jawab Sophia Latjuba kepada pemilik kanal. Sontak jawaban Sophia Latjuba ini membuat Andre Taulany kaget dan bertanya mengapa. Menurut si bintang tamu, tinggal di satu tempat selama lebih dari tiga tahun sudah membuatnya merasa tidak betah. Alasan inilah yang membuat ia enggan membeli rumah dan lebih memilih sewa rumah agar bisa berpindah-pindah setelah merasa bosan. Alasan lain, menurutnya,nilai rumah di Jakarta sudah tidak sebanding dengan harganya.

Tidak ada yang salah dengan keputusan menyewa rumah atau membeli rumah. Menyewa rumah tentu juga memiliki kelebihan, salah satunya adalah Anda tidak perlu menyiapkan dana yang cukup besar untuk membeli rumah. Hal tersebut bisa jadi pertimbangan yang tidak menguras tabungan.

Namun menyewa rumah juga tentu memiliki kekurangan, salah satunya rumah yang Anda tempati tidak akan menjadi hak milik. Jika suatu saat si pemilik ingin menjual rumahnya, maka Anda perlu bersiap untuk angkat koper. Tulisan ini pada intinya tidak mendukung ataupun tidak menyangkal keputusan Sang Artis. Baik membeli maupun menyewa properti, tentu menjadi pertimbangan pribadi Anda, dan salah satu dari keduanya dapat diputuskan dengan bijak --apa pun keputusannya. Dan yang terpenting, baik membeli maupun menyewa, tentu saja ada konsekuensi perpajakan yang perlu kita cermati.

Cicilan dan Bunga

Membeli rumah dengan cara kredit pemilikan rumah (KPR) mungkin terasa lebih mudah dan lebih ringan karena Anda bisa mengangsurnya. Hal ini memungkinkan Anda tidak perlu menyiapkan dana yang terlalu besar untuk membeli rumah. Namun, Anda juga harus membayar cicilan beserta bunganya setiap bulan. Hal ini akan dapat mengurangi porsi tabungan dan menjadi beban keuangan dalam jangka panjang. Jangka waktu KPR umumnya sekitar lima tahun dan paling panjang bisa sampai tiga puluh tahun.

Nah, jika Anda menyewa rumah, Anda tidak perlu menyiapkan dana yang terlalu besar. Walhasil, Anda bisa menabung lebih banyak dan menjaga cashflow tetap aman.

Beban Perawatan

Ketika membeli rumah, maka menyiapkan dana perawatan rumah menjadi sebuah keharusan. Sangat mungkin akan terjadi kerusakan minor yang harus segera diperbaiki sebelum bertambah parah dan menjadi kerusakan yang lebih besar. Penting juga untuk diketahui bahwa perawatan/renovasi rumah mungkin memerlukan biaya yang tidak sedikit sehingga Anda harus punya cukup dana untuk melakukannya.

Ketika Anda menyewa, tentunya Anda tidak perlu menyiapkan dana beban perawatan rumah karena ini menjadi kewajiban pemilik rumah.

Hemat Biaya Transportasi

Karena Anda menyewa rumah dan bukan membeli rumah, maka Anda bisa memilih untuk menyewa rumah yang dekat dengan tempat aktivitas/bekerja anda sehari-hari sehingga bisa menekan biaya transportasi. Seringkali kita mengalami kesulitan untuk membeli rumah yang dekat dengan tempat bekerja karena harga rumah yang sudah terlampau mahal.

Tidak harus Membeli

Setidaknya ada tiga kebutuhan pokok manusia yaitu sandang, pangan, papan. Namun apakah kebutuhan “papan” ini harus melulu dengan membeli rumah? Prinsip dasarnya manusia adalah memiliki kebutuhan tempat tinggal, bukan kebutuhan membeli rumah. Karena memiliki tempat tinggal sendiri dapat dilakukan dengan berbagai cara, salah satunya dengan cara menyewa rumah itu tadi.

Aspek Perpajakan Sewa Rumah

Penghasilan yang diterima oleh pemilik rumah ketika menyewakan rumah dikenai pajak penghasilan (PPh) Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanaan dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian persewaan yang bersangkutan.

Yang menjadi pemotong PPh Final atas sewa tanah dan/atau bangunan adalah penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong pajak penghasilan. Dalam hal penyewa bukan sebagai pemotong pajak, maka PPh terutang wajib disetor sendiri oleh pemilik rumah (pihak yang menyewakan) sebagai penerima penghasilan.

Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-227/PJ./2002 tentang Tata Cara Pemotongan dan Pembayaran, serta Pelaporan Pajak Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.

Misal, sekali lagi hanya misal, Sophi menyewa rumah selama tiga tahun kepada pemilik rumah orang pribadi yang tidak berstatus pengusaha kena pajak (PKP) dengan nilai kontrak Rp100.000.000,00 per tahun dan dibayarkan sekaligus di awal kontrak sebesar Rp 300.000.000,00. Maka, pajak yang harus dibayarkan oleh pemilik rumah sebagai penerima penghasilan adalah sebesar Rp30.000.000,00 sedangkan Sophi sebagai penyewa rumah yang bukan sebagai pemotong pajak cukup membayar sesuai nilai sewa yaitu sebesar Rp 300.000.000,00.

Aspek Perpajakan Penjual Rumah

Nah, bagaimana jika Anda memutuskan untuk membeli properti? Mari kita simak aspek perpajakannya, baik dari sisi penjual maupun dari sisi pembeli.

Saat Anda menjual rumah, anda akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebesar 2,5% berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Sebagai contoh, rumah Anda memiliki nilai jual senilai Rp 1.000.000.000,00 maka PPh final yang harus anda bayarkan adalah 2,5% x Rp 1.000.000.000,00 yaitu sebesar Rp 25.000.000,00 dan pembayaran ini harus sudah dilakukan sebelum akta jual beli terbit.

Sebagai pemilik rumah, anda juga harus membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). PBB ini dibayarkan dalam masa satu tahun dan ketika Anda akan menjual rumah, pastikan PBB ini sudah anda lunasi terlebih dahulu. Sebagai catatan, PBB sektor perkotaan dan perdesaan ini menjadi wewenang masing-masing Pemerintah Daerah Tingkat II, bukan pajak yang dikelola oleh Pemerintah Pusat.

Aspek Perpajakan Pembeli Rumah

Sebelum membeli rumah, selain menyiapkan dana untuk harga belinya, Anda harus juga menyiapkan dana untuk hal lainnya misal biaya cek sertifkat, bea perolehan hak katas tanah dan bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta jual/beli, biaya balik nama sertifikat, dan pajak pertambahan nilai (PPN).

Seperti halnya penjual rumah yang harus membayarkan PPH final maka pembeli harus membayar BPHTB. Tarif BPHTB dan nilai perolehan  objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) diatur di dalam peraturan pemerintah daerah masing-masing tempat rumah berdiri. Sebagai catatan, BPHTB ini juga merupakan Pajak Daerah, sedangkan PPh Final dan PPN diadministrasikan oleh Pemerintah Pusat, dalam hal ini Direktorat Jenderal Pajak.

Jika Anda membeli rumah yang dijual oleh developer/badan yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) maka pembeli harus juga membayarkan PPN dengan tarif sebesar 11% dari harga jual --ketentuan tarif PPN yang berlaku saat ini. Namun jika penjual rumah bukan PKP, misal Anda membeli rumah second , Anda tidak dikenakan PPN.

Dengan memahami konsekuensi dari membeli atau menyewa rumah, Anda bisa memutuskan untuk membeli atau cukup dengan menyewa saja. Karena pada dasarnya, tidak ada yang salah dengan keputusan membeli atau menyewa rumah, tinggal sesuaikan prioritas dan kebutuhan Anda. Dan yang penting, jangan lupa kewajiban perpajakannya.

*)Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.

Konten yang terdapat pada halaman ini dapat disalin dan digunakan kembali untuk keperluan nonkomersial. Namun, kami berharap pengguna untuk mencantumkan sumber dari konten yang digunakan dengan cara menautkan kembali ke halaman asli. Semoga membantu.