Sektor Properti Melemah, Sektor Properti Butuh Gairah

Oleh: Wahyu Prasetyo Adji, Pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Sektor properti masih mengalami penurunan sejak tahun 2018. Dikutip dari Tinjauan Ekonomi, Keuangan dan Fiskal (Edisi 1 2019, BKF), sektor properti masih mencatat kinerja negatif sepanjang 2019 meski telah diberikan insentif oleh bank sentral. Insentif tersebut untuk memicu kembali pergerakan sektor properti melalui relaksasi kebijakan rasio kredit terhadap nilai atau Loan to Value (LTV) di sektor properti yang mulai berlaku pada awal Agustus 2018.

Sepanjang 2018, sektor properti masih lemah. Hal ini tercermin dari empat emiten di sektor properti yaitu PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI), dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) yang secara total mencatatkan pre-sales sebesar Rp20,3 triliun atau turun 1,8 persen year-on-year (yoy) dari pre-sales di tahun sebelumnya yang sebesar Rp20,7 triliun dan hal ini tidak kunjung membaik pada periode awal 2019.

Pemberian insentif pajak diharapkan dapat meningkatkan pertumbuhan sektor properti. Hal ini merupakan salah satu realisasi dalam pencapaian target pendapatan negara berupa peningkatan pelayanan dan penyesuaian tarif dengan mempertimbangkan daya beli dan pengembangan dunia usaha sebagaimana dikutip dari Nota Keuangan APBN 2019.

Pemerintah memberikan insentif pajak pada sektor properti dengan pertimbangan antara lain:

• untuk semakin mendorong pertumbuhan sektor properti, perlu dilakukan penyesuaian ketentuan dasar pemungutan, kriteria, sifat dan besarnya pungutan pajak (PMK No. 92/PMK.03/2019);
• untuk lebih mendorong pertumbuhan sektor properti melalui peningkatan daya saing properti dan investasi di sektor properti, perlu mengubah ketentuan mengenai batasan nilai hunian mewah yang dikenai Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PMK No. 86/PMK.03/2019).  

Pemerintah memberikan insentif pajak pada sektor properti hunian mewah yang cukup beragam. Mulai dari meningkatkan ambang batas untuk dilakukan pemungutan PPh Pasal 22  dan PPnBM, hingga penurunan tarif PPh pasal 22.

Pemberian insentif untuk penurunan tarif dan peningkatan ambang batas wajib pungut PPh pasal 22  diatur pada PMK No 92/PMK.03/2019 dan PMK No 86/PMK.010/2019 untuk peningkatan ambang batas wajib pungut PPnBM.

Untuk pemungutan PPh pasal 22, sebelumnya diatur dengan PMK No 90/PMK.03/2015 tentang perubahan atas  PMK No 253/PMK.03/2008 tentang wajib pajak badan tertentu sebagai pemungut pajak penghasilan dari pembeli atas penjualan barang yang tergolong sangat mewah, yaitu:

• - rumah beserta tanahnya, dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp5.000.000.000 atau luas bangunan lebih dari 150 M2;
• - apartemen, kondominium, dan sejenisnya, dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp5.000.000.000 atau luas bangunan 150 M2,

Dipungut pajak penghasilan sebesar 5%. Insentif yang diberikan pada PMK No 92/PMK.03/2019 tentang perubahan kedua PMK No 253/PMK.03/2008, adalah berupa penaikan ambang batas harga jual atau penaikan harga pengalihan menjadi lebih dari Rp30.000.000.000. Untuk transaksi tersebut, tarif diturunkan menjadi 1% dan peraturan ini berlaku mulai tanggal 19 Juni 2019.

Untuk pemungutan PPnBM sebelumnya diatur pada PMK No 35/PMK.010/2017 tentang Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang dikenai PPnBM, disebutkan bahwa kelompok hunian mewah yang dikenai PPnBM sebesar 20% adalah Rumah dan town house dari jenis non strata title dengan harga jual sebesar Rp. 20.000.000.000 atau lebih dan apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dengan harga jual sebesar Rp. 10.000.000.000 atau lebih.

Insentif yang diberikan yang diatur pada PMK No 86/PMK.010/2019 tentang perubahan atas PMK No 35/PMK.010/2017, dijelaskan bahwa tarif PPnBM yang untuk kelompok hunian mewah tetap dikenakan tarif 20%. Namun, untuk kategori yang dikenakan diubah menjadi rumah mewah, apartemen, kondominium, town house dan sejenisnya dengan harga jual Rp30.000.000.000 atau lebih, tidak terdapat pemisahan berdasarkan strata title dan aturan ini mulai berlaku pada 11 Juni 2019.

Berlakunya kedua aturan baru ini tentu akan sangat menguntungkan bagi sektor properti karena jumlah yang seharusnya dibayarkan menjadi lebih kecil sehingga tidak ada kewajiban membayar PPh pasal 22 dan PPnBM bagi hunian mewah yang memiliki harga jual kurang dari Rp30.000.000.000. Berikut ini disampaikan perkiraan perbedaan yang terjadi sehubungan dengan berlakunya kebijakan pajak baru sektor properti.

* ST= Strata Title NST= Non Strata Title

Pemberian insentif berupa penyesuaian terhadap PPnBM dan PPh, bukan pertama kali ini dilakukan. Pada tahun 2015 dengan berlakunya PMK Nomor 106/PMK.010/2015 dikeluarkan 33 jenis barang kena pajak yang sebelumnya dikenakan PPnBM. Hal ini diikuti dengan peningkatan terhadap tarif PPh Impor dari 7.5% menjadi 10% sebagaimana PMK 107/PMK.010/2015 dan dapat dibilang cukup berhasil mencapai tujuannya yaitu menurunkan impor barang yang diberi insentif.

Dikutip dari https://fiskal.kemenkeu.go.id, sektor properti diyakini tumbuh seiring relaksasi yang diberikan oleh pemerintah maupun BI di sektor properti yang mungkin akan berdampak positif untuk meningkatkan permintaan di sektor properti pasca Pemilu.

*) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi penulis bekerja.