Membangun Bangunan Sendiri, Perhatikan Pajak Ini

Oleh: Sumurung Gmp Simanjorang, pegawai Direktorat Jenderal Pajak

Pemerintah resmi mengumumkan ibu kota negara akan pindah ke daerah Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kabupaten Kutai Kartanegara. Efek dari pemindahan ibukota tersebut adalah kenaikan tingkat pembangunan mengingat masih banyaknya lahan kosong di kedua kabupaten.

Salah satu jenis pajak terkait pembangunan tersebut yang jarang diketahui oleh masyarakat adalah Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri atau biasa disingkat PPN KMS. Namun, apakah semua pembangunan wajib dikenakan PPN KMS? Apakah hanya wajib pajak yang telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) saja yang wajib membayar PPN KMS?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, kita harus melihat definisi dari Kegiatan Membangun Sendiri. Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri dan digunakan pihak lain. Jadi PPN KMS tidak dikenakan ke semua kegiatan pembangunan.

Bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan atau perairan dengan kriteria:

• konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
• diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha; dan
• luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi)

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai (PPN) terutang ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan mempergunakan lembar ketiga Surat Setoran Pajak, paling lama akhir bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.

Lalu apa saja yang harus dilakukan oleh orang pribadi atau badan terkait dengan kegiatan membangun sendiri?

1. Menghitung Luas Bangunan yang Akan Dibangun

Orang pribadi atau badan yang akan melakukan kegiatan membangun sendiri harus menghitung luas bangunannya, tujuannya untuk menentukan apakah bangunan tersebut dikenakan PPN KMS atau tidak.

2. Membuat Rencana Anggaran dan Biaya

Kegiatan yang melalui proses perencanaan akan memperoleh hasil yang baik. Rencana anggaran dan biaya ini berrtujuan untuk memperkirakan biaya yang akan dikeluarkan dan menyesuaikan dengan bujet. Rencana anggaran dan biaya ini juga digunakan untuk menghitung PPN KMS yang akan dibayarkan tiap bulannya. Ketika wajib pajak tidak membuat rencana anggaran dan biaya, maka Direktorat Jenderal Pajak (DJP) akan melakukan penilaian atas bangunan tersebut. Penilaian DJP ini bisa mengakibatkan nilai bangunan dari hasil penilaian akan lebih tinggi dari biaya yang secara nyata telah dikeluarkan. Hal ini tentu akan merugikan wajib pajak tersebut.

3. Menyetorkan PPN KMS Setiap Bulannya

PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara melalui kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Jadi, PPN KMS atas biaya pembangunan yang dikeluarkan selama bulan Maret, paling lama disetorkan tanggal 15 April. Keuntungan dari membayar pajak terutang setiap bulan adalah agar pajak yang dibayarkan tidak merasa berat dibandingkan dibayarkan sekaligus ketika bangunan telah selesai.

4. Melaporkan PPN KMS yang Telah Disetorkan

PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib dilaporkan penyetorannya paling lama akhir bulan masa pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan. Jika wajib pajak mengalami masalah atau bingung mengenai PPN KMS bisa berkonsultasi dengan Account Representative di Kantor Pelayanan Pajak wajib pajak terdaftar atau di Kantor Pelayanan Pajak bangunan didirikan.

Lalu berapa jumlah pajak yang dibayarkan atas kegiatan membangun sendiri tersebut? Tarif atas PPN KMS adalah sama dengan tarif PPN pada umumnya, yaitu sebesar 10%. Dasar Pengenaan Pajak yang dikenakan adalah 20% dikalikan jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan setiap bulannya. Jadi bisa disimpulkan tarif efektif dari PPN KMS tersebut adalah sebesar 2% dikalikan nilai biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan.

Banyak wajib pajak yang masih sulit membedakan antara PPN KMS dan Pajak Bumi Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2). PBB P2 adalah pajak atas bumi/bangunan yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Jadi, PPN KMS dikenakan atas biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan suatu bangunan dan dikenakan hanya ketika membangun, sedangkan PBB P2 dikenakan atas bumi/bangunan dan dikenakan setiap tahun.

Dasar hukum mengenai PPN KMS bisa dilihat di Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 163/PMK.03/2012 tentang Batasan Dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Demikian beberapa informasi terkait dengan PPN KMS. Jadi buat masyarakat yang akan membangun rumah atau bangunannya sendiri—tidak terkecuali di Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kabupaten Kutai Kartanegara sebagai efek pembangunan ibu kota negara yang baru–harus benar-benar memperhitungkan pajak ini agar tidak timbul biaya yang tidak bisa diantisipasi seperti adanya pengenaan denda karena tidak menyetor dan melaporkan PPN KMS itu.

Semoga dapat memberi manfaat.

*)Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan merupakan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.